토지거래허가구역 확대, 효과는 있을까?
안녕하세요, 오늘은 최근 화제가 되고 있는 강남 3구와 용산구의 토지거래허가구역 지정에 대해 알아보려 합니다.
토지거래허가구역 확대 배경
정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 재지정했습니다.
이 조치는 3월 24일부터 시행되며 6개월간 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다.
배경은 간단합니다. 토허제 해제 이후 아파트값이 18주 만에 상승세로 전환(0.02%)되었고, 특히 강남 3구와 용산구 중심으로 급등세가 나타났기 때문입니다.
강남구는 0.83%, 송파구는 0.79%, 서초구는 0.69%의 상승률을 기록했으며, 이러한 상승세가 강북과 외곽지역까지 확산되고 있는 상황입니다.
정부는 이러한 집값 상승을 억제하기 위해 토허구역 지정이라는 카드를 꺼내들었습니다.
전세시장 불안 가중될 수 있어
문제는 이런 조치가 전세시장 불안을 오히려 심화시킬 수 있다는 점입니다.
갭투자를 차단하면 전세 공급이 감소하고, 결국 전세 가격이 상승하는 악순환이 발생할 수 있습니다.
실제로 3월 기준 서울 전월세 물량은 4년 만에 최저 수준을 기록했으며, 토허구역 확대 발표 이후 이틀 만에 전월세 물량이 234건이나 감소했습니다.
이미 일부 지역에서는 전세가 급등 사례가 나타나고 있습니다.
형평성 논란도 제기
서울 평균 아파트 거래가격(12.99억 원)보다 낮은 지역도 토허구역에 포함되었다는 사실입니다.
송파구 삼전동(6.41억), 석촌동(6.60억), 마천동(8.38억), 용산구 용산동2가(7.90억) 등이 해당합니다.
같은 송파구 내에서도 잠실동의 평균 가격은 25.3억 원인 반면, 삼전동은 6.4억 원으로 무려 18억 원 이상 차이가 납니다.
가격 상승의 혜택을 누리지 못한 지역에서도 거래 제한으로 인한 반발이 확산되고 있는 상황입니다.
단기 충격과 장기 전망
토허구역에서는 실수요자만 거래가 가능하기 때문에 투자 수요가 위축될 수밖에 없습니다.
특히 강남 3구와 용산구는 고가 주택이 밀집한 지역이라 현금 여력이 있는 사람들만 거래할 수 있게 됩니다.
단기적으로는 거래량 감소와 가격 조정이 있을 수 있지만, 장기적으로는 공급 부족 문제가 해결되지 않는 한 가격 상승 압력이 계속될 가능성이 높습니다.
2020년 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담) 지역 토허구역 지정 때도 결국 희소성이 부각되며 가격이 상승했던 사례가 있습니다.
향후 전망
정부는 이번 조치를 6개월 한시적이라고 밝혔지만, 2020년 사례처럼 1년 단위로 연장되어 장기화될 가능성이 큽니다.
금리 인하 기대와 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력이 지속되는 한, 이러한 규제는 계속될 것으로 보입니다.
결론적으로 토지거래허가구역 확대는 단기적으로 거래를 위축시키는 효과는 있을지 모르나, 장기적으로 근본적인 공급 대책 없이는 가격 상승을 막기 어려울 것으로 보입니다.
부동산 시장의 안정을 위해서는 보다 종합적인 대책이 필요한 시점입니다.