부동산학개론 1편 부동산학 총론

 

1. 부동산의 개념과 종류

 

1. 복합개념의 부동산

부동산을 기술적(유형적측면), 경제적, 법률적 측면(무형적측면)이 복합된 개념으로 이해하는 것

 

2. 복합부동산 

토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서, 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식되는 부동산

 

3. 부동산의 법률적개념

1)협의의 부동산 : 토지와 그 정착물

2)광의의 부동산 : 협의의 부동산과 준부동산

-> 준부동산 : 물권변동을 등기나 등록의 수단으로 하는 동산이나, 동산과 부동산의 결합물 (자동차, 항공기, 선박20톤이상, 공장재단 등) 민법상 부동산 아님

감정평가의 대상이 되고, 저당권의 목적이 된다. 

부동산 정착물 - 등기된 입목, 건물, 명인방법을 갖춘 수목집단, 건물에 맞게 주문제작된 가구

부동산 정착물이 아닌것 - 경적수확물, 판잣집, 가식 중의 수목, 헐어버린 건축물, 컨테이너박스 

 

소유권보존등기를 한 입목은 토지와 분리하여 양도할 수 있다. 

법률적 측면에서 부동산의 개념은 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분한다. 

부동산은 등기함으로써 공시의 효과를 갖는다. 

공장재단, 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다. 

민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다. 

부동산 권리는 거래의 대상이 될 수 있다. 

경작노력을 요하지 않는 수목이나 다년생식물은 부동산정착물이다. 

 

4. 부동산의 경제적 개념

자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

 

5. 부동산의 기술적(물리적) 개념

공간, 위치, 환경, 자연

 

6. 토지용어

후보지: 임지, 농지, 택지지역의 용도적 지역이 상호간에 전환 중인 토지. (과수원지역이 공업지역으로 전환 중인토지) 

이행지: 용도적 지역 내에서 상호 이행되고 있는 토지 (공업지역에서 주거지역, 과수원지역에서 답지지역) 

 

후보지는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다. 

후보지는 인근지역의 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 장래 택지 등 다른 용도로의 전환이 객관적으로 예상되는 토지이다. 

후보지는 택지지역 농지지역 임지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다. 

 

주택의 분류

1. 단독주택

단독주택

다중주택- 660이하, 3개층 이하(독립x, 취사시설x)

다가구주택 - 660이하, 3개층 이하(19세대 이하 거주 가능할 것) 

공관

 

2. 공동주택

아파트 -5개층 이상

연립주택- 660초과, 4개층 이하

다세대주택 - 660이하, 4개층 이하

기숙사

 

3. 도시형 생활주택 - 300 세대 미만 

 

2. 부동산의 특성 및 속성

 

1. 토지의 자연적특성

부동성 : 물리적 절대적 위치는 고정되어 있다. 

- 부동산과 동산을 구별 짓는 근거

- 부동산활이나 현상이 지역 위치별로 다르게 나타남

- 국지적시장, 부분시장이 형성

- 입지분석의 근거를 제시하고 감정평가시 지역분석을 필연화시킴

- 외부효과를 발생

 

2. 부증성 : 절대량은 증가 불가 

- 토지의 공급조절이 곤란

- 희소성

-최유효이용의 근거

- 도심에서 집약적 토지이용의 필연화

- 사회성 공공성이 강조, 토지공개념의 이론적 근거

 

3. 영속성 : 물리적 감가가 발생하지 않음

- 재생산 적용 불가

- 사용이익을 발생하게 함

- 투자수단으로서의 선호도 가지게 됨 

- 관리의 필요성, 부동산 활동에 장기적인 고려가 요구 

- 부동산의 가치란 장매 유무형의 편익을 현재가치로 환원한 값

 

4. 개별성 : 동일한 토지 존재하지 않음, 비동질성, 비대체성

- 건물이나 기타 개량물에도 적용

- 일물일가의 법칙 성립하지 않음, 독점적 시장의 형성

- 물리적 대체가 불가능

- 표준지를 선택하여 토지가격을 평가

- 개별분석의 필연화 

- 정보의 비대칭성, 비공개성, 비조직성을 유발

 

5. 인접성 : 다른 토지와의 인접, 연결

- 토지의 용도적 대체를 가능케함

- 소유와 관련하여 경계문제를 유발. 

- 개발이익의 사회적 환수논리 근거가 됨. 

- 지역분석의 근거를 제시, 외부효과를 발생